Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist das wichtigste Instrument des Vermieters zur Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses — und gleichzeitig eine der häufigsten Ursachen für Rechtsstreitigkeiten im Mietrecht. Doch zwischen berechtigtem Eigenbedarf und rechtsmissbräuchlicher Kündigung verläuft eine scharfe Grenze. Wer sie nicht kennt, verliert — auf beiden Seiten.
Voraussetzungen eines berechtigten Eigenbedarfs
Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts tatsächlich benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Begriff „Familienangehörige" wird von der Rechtsprechung weit ausgelegt und umfasst:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
- Kinder (auch adoptierte und Stiefkinder)
- Eltern und Schwiegereltern
- Geschwister (umstritten, aber von vielen Gerichten anerkannt)
- Nichten, Neffen und andere Verwandte — je entfernter die Verwandtschaft, desto höher die Begründungsanforderungen
Erforderlich ist ein konkreter, ernsthafter und nachvollziehbarer Nutzungswunsch — etwa der Einzug eines erwachsenen Kindes, die eigene Rückkehr nach beruflichem Ortswechsel oder die Unterbringung pflegebedürftiger Eltern. Ein vager Wunsch oder eine hypothetische zukünftige Nutzungsabsicht reicht nicht aus.
Die Begründungspflicht: Was zwingend ins Kündigungsschreiben muss
Das Kündigungsschreiben muss den Eigenbedarf substantiiert darlegen (§ 573 Abs. 3 BGB). Fehlt eine ausreichende Begründung, ist die Kündigung formell unwirksam — auch wenn der Eigenbedarf materiell berechtigt wäre. Erforderlich sind mindestens:
- Angabe der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird
- Darlegung der Beziehung des Vermieters zu dieser Person
- Konkrete Beschreibung des Nutzungsinteresses (warum wird gerade diese Wohnung benötigt?)
- Nachvollziehbare Schilderung der aktuellen Wohnsituation der Bedarfsperson
Eine Nachbesserung der Begründung nach Ausspruch der Kündigung ist grundsätzlich nicht möglich — sie muss von Anfang an vollständig sein.
Kündigungsfristen: Wie viel Zeit hat der Mieter?
Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen richten sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB):
- Mietdauer unter 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer 5–8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein, um für das Ende dieses Monats wirksam zu sein. Ein Sonderkündigungsschutz gilt in bestimmten Fällen — z.B. bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB, Sperrfrist von mindestens drei Jahren).
Wann Eigenbedarf als vorgeschoben gilt
Ein vorgeschobener oder missbräuchlicher Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter den Nutzungswillen nur zum Schein anführt. Typische Indizien, die Gerichte als Hinweis auf vorgeschobenen Eigenbedarf werten:
- Kurzfristiger Wiederverkauf der Wohnung nach erfolgter Räumung
- Keine oder nur kurzzeitige tatsächliche Nutzung durch die benannte Person
- Neuvermietung an Dritte zu deutlich höherem Mietzins
- Widersprüchliche Angaben im Verfahren zur Nutzungsabsicht
- Eigenbedarf, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages absehbar war, ohne dies dem Mieter mitzuteilen
Ist der Eigenbedarf vorgeschoben, hat der Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter aus § 280 BGB — einschließlich Erstattung der Umzugskosten, der Differenz zur höheren neuen Miete für einen angemessenen Zeitraum und weiterer unfallbedingter Kosten. In der Praxis können diese Ansprüche beträchtlich sein.
Die Anbietpflicht bei Alternativwohnungen
Verfügt der Vermieter über eine andere freie oder in absehbarer Zeit freiwerdende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage, die für den Eigenbedarfsberechtigten grundsätzlich geeignet wäre, muss er diese dem Mieter anbieten (sogenannte Anbietpflicht aus § 242 BGB). Unterlässt er dies, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Die Anbietpflicht gilt nur, wenn die Alternativwohnung vergleichbar geeignet ist — ein Tausch zwischen einer 100-m²-Wohnung und einem 20-m²-Zimmer ist nicht zumutbar.
Der Widerspruch des Mieters — Härtegründe nach § 574 BGB
Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen (§ 574 BGB), wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Anerkannte Härtegründe sind:
- Hohes Alter oder schwere Krankheit des Mieters
- Schwangerschaft
- Kinder im schulpflichtigen Alter mit engem Schulbezug
- Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Konditionen am Ort
- Langjährige Verwurzelung am Wohnort (Vereine, soziales Umfeld)
Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich zugehen. Ein verspäteter Widerspruch ist grundsätzlich unbeachtlich.
Nachbeobachtungspflicht: Was nach dem Auszug des Mieters gilt
Zieht der Mieter aus und nutzt der Vermieter die Wohnung anschließend nicht wie angekündigt, besteht eine Nachbeobachtungspflicht der Rechtsprechung: Zeigt sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (in der Regel zwei bis drei Jahre), dass der Eigenbedarf nicht realisiert wurde, wird vorgeschobener Eigenbedarf vermutet. In diesem Fall kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Einige Gerichte erkennen auch einen Anspruch auf Rückkehr in die Wohnung an, wenn diese an Dritte weitervermietet wird.
Unser Rat
Ob Sie als Vermieter Eigenbedarf rechtssicher geltend machen wollen oder als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben — anwaltliche Prüfung schützt vor kostspieligen Fehlern auf beiden Seiten. Die Fallstricke sind zahlreich und die Konsequenzen einer unwirksamen oder missbräuchlichen Kündigung erheblich. Wir beraten Sie klar und praxisnah.